El laberinto del "gran tenedor" en Cataluña
Introducción: la vivienda como epicentro de la inseguridad jurídica.
La vivienda se ha consolidado como el principal problema para la ciudadanía en Cataluña, afectando, según datos demoscópicos recientes, a un 35-36% de la población. Ante esta emergencia social, la administración catalana ha desplegado una intensa vocación reguladora que, si bien busca garantizar el derecho a una vivienda digna, ha generado un entramado normativo fragmentado y complejo que, lejos de aportar claridad, siembra la incertidumbre.
En el centro de este conflicto se halla la figura del «gran tenedor», un concepto cuya definición y aplicación práctica están provocando una inseguridad jurídica sin precedentes para propietarios, operadores jurídicos y para el mercado inmobiliario en general.
Desde nuestra Notaría, somos testigos directos de la confusión que esta fragmentación normativa provoca en el día a día. Por ello, el objetivo de estas líneas es arrojar luz, desde una perspectiva práctica, sobre qué significa ser un «gran tenedor» y cómo afecta esta condición en una de las operaciones más habituales en la Notaría: la compraventa de vivienda.
¿Quién es considerado "gran tenedor"?
Para garantizar la seguridad de una operación, el primer paso es identificar si alguna de las partes (vendedor o comprador) encaja en la definición de «gran tenedor«. El problema es que la respuesta depende del «para qué». La ley, lamentablemente, no ofrece una definición única, sino varias, dependiendo del ámbito en que nos movamos.
- 1. Para la VENTA: Derechos de Adquisición Preferente
Si usted es el vendedor, la Administración podría tener un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) sobre su vivienda. En este contexto, se considera gran tenedor a la persona jurídica que cumple los requisitos de la Ley catalana 18/2007 del derecho a la vivienda o de la Ley estatal 12/2023.
En esencia, se trata de:
- Personas jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en todo el territorio español.
- Personas jurídicas, titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, si estos se encuentran en una zona de mercado residencial tensionado.
Para verificarlo, la Disposición adicional vigésima séptima de la Ley del derecho a la vivienda prevé la creación del Registro de Grandes Tenedores de Cataluña. Sin embargo, al no encontrarse plenamente operativo, la Disposición Transitoria del Decreto-ley 1/2015 (modificada por el Decreto-ley 2/2025) establece una solución temporal: el vendedor persona jurídica debe acreditar el número de viviendas de las que es propietario mediante una certificación registral.
No obstante, esta certificación refleja una mera situación estática, muchas veces alejada de la realidad dinámica de los propietarios (por ejemplo, viviendas ya vendidas pero cuya compraventa no ha sido inscrita por el nuevo titular, o fincas en copropiedad). Esto convierte la operación en un campo minado de interpretaciones, donde la sujeción o no a este derecho de adquisición preferente puede quedar a merced del criterio de la Administración.
- 2. Para la COMPRA: Fiscalidad del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Si usted es el comprador, la definición es diferente, pues le afecta directamente a su bolsillo. El Decreto Ley 5/2025 introdujo un tipo impositivo agravado del 20% en el ITP para los grandes tenedores, no solo personas jurídicas, sino también para las personas físicas.
A efectos fiscales, se considera gran tenedor a:
- La persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial situados exclusivamente en Cataluña (o una superficie construida superior a 1.500 m²).
- La persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en una zona de mercado residencial tensionado en Cataluña.
La clave aquí es que el análisis se realiza en el momento de la adquisición, computando el inmueble que se está comprando. Por tanto, una persona que posee cuatro viviendas en una zona tensionada, al comprar la quinta, se convierte en gran tenedor a efectos fiscales y debe tributar por esa compra al 20%.
- 3. Definición PROCESAL: la tercera cara del concepto
Aunque no es una cuestión que afecte directamente a la operativa diaria en la Notaría, existe una tercera definición de «gran tenedor» en el ámbito procesal, relevante para procedimientos de desahucio o ejecuciones hipotecarias.
La Junta de Jueces de Primera Instancia de Barcelona (en su acuerdo de 29 de junio de 2023) estableció criterios propios para determinar esta condición a efectos procesales. Por ejemplo, para el cómputo de inmuebles, incluyen derechos como el usufructo (excluyendo la nuda propiedad) y, en caso de cotitularidad, solo computan las fincas en las que se ostente más del 50% de la propiedad.
Esta divergencia es el ejemplo perfecto de la fragmentación que define a este «múltiple concepto jurídico», un verdadero laberinto donde cada rama del Derecho parece operar con sus propias reglas.
Implicaciones prácticas: ¿cómo afecta esto en la Notaría?
Esta complejidad normativa tiene consecuencias directas en la formalización de una compraventa.
- 1. Para el vendedor: la amenaza del retracto
Si el vendedor es una persona jurídica que encaja en la definición de gran tenedor y el inmueble se encuentra en una zona tensionada, la Generalitat tiene un derecho de adquisición preferente. Según el artículo 2 del Decreto-ley 1/2015, el vendedor está obligado a notificar a la Generalitat las condiciones de la venta para que esta decida si ejerce su derecho de tanteo.
Nuestra función como Notarios es velar por la seguridad de la operación. Por ello, exigimos al vendedor que acredite haber realizado dicha notificación y que la Administración ha renunciado a su derecho o que ha transcurrido el plazo legal para ejercerlo. Si no se cumple este requisito, la venta sería válida, pero la Generalitat podría ejercer posteriormente el derecho de retracto, adquiriendo la vivienda del comprador por el mismo precio. Esto genera una situación de enorme inseguridad para el adquirente, que podría perder la propiedad recién comprada.
- 2. Para el comprador: la sorpresa del ITP al 20%
Si el comprador tiene la condición de gran tenedor según la definición fiscal, su obligación tributaria se duplica, pasando del 10% al 20% de ITP, tal y como establece el artículo 641-1 del libro sexto del Código tributario de Catalunya, modificado por el Decreto-ley 5/2025.
Nuestra labor como Notarios es triple:
- Informar y asesorar: Advertimos al comprador de esta normativa y de las consecuencias fiscales que puede tener su condición de gran tenedor.
- Asistir en el análisis: Aunque la responsabilidad final recae en el comprador, le asistimos en el análisis de su patrimonio inmobiliario, según su declaración, para determinar si con la nueva adquisición superará los umbrales legales.
- Documentar: Hacemos constar en la escritura los elementos necesarios para que la autoliquidación del impuesto se realice correctamente, protegiendo al comprador de futuras inspecciones y liquidaciones complementarias con recargos e intereses.
Conclusión: la necesidad de seguridad jurídica
La figura del «gran tenedor» ha introducido una notable complejidad en el tráfico jurídico. La falta de una definición única y clara, y la imposición de una carga fiscal desproporcionada asociada a un concepto confusamente delimitado en la ley han creado un ecosistema de desconfianza, en el que los diferentes actores se encuentran operando en un terreno pantanoso que obliga a extremar las precauciones en cualquier compraventa.
