Introducción: La Figura de las Arras en la Compraventa
El contrato de compraventa es una de las figuras contractuales más habituales en el tráfico jurídico y económico. Dentro de su configuración, las arras constituyen un elemento accesorio de gran relevancia, especialmente en la fase preliminar del contrato.
Sin embargo, aunque en es habitual escuchar hablar de la firma de un contrato de arras previo a acudir al Notario para formalizar la escritura pública de compraventa, lo cierto es que la figura jurídica del “contrato de arras”, como contrato autónomo, no existe en nuestro derecho, sino que lo que existe es el pacto de arras, como pacto accesorio de un contrato principal, siendo el más habitual y donde se encuentran más habitualmente presentes las arras, en el contrato de compraventa.
El presente artículo analizará la naturaleza y tipología de las arras, centrándose en su regulación en el derecho civil catalán y, de forma particular, en la figura del depósito notarial de las arras penitenciales en Cataluña, un mecanismo que refuerza las garantías para los contratantes, especialmente para la parte compradora.
Tipología de las Arras y su Regulación General
La doctrina y la jurisprudencia distinguen fundamentalmente tres tipos de arras, según la función que las partes les atribuyan en el contrato:
- Arras Confirmatorias: Son aquellas que se entregan como señal de la celebración del contrato y prueba de su perfección. Funcionan como un anticipo del precio y refuerzan la existencia del vínculo contractual. En caso de cumplimiento, la cantidad entregada se imputa al precio. Si una de las partes incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, sin que las arras confirmatorias limiten esta indemnización, aunque pueden ser retenidas a cuenta de la misma.
- Arras Penitenciales (o de desistimiento): Este tipo de arras permite a cualquiera de las partes desligarse lícitamente del contrato perfeccionado, perdiéndolas el que las entregó (comprador) o devolviéndolas duplicadas el que las recibió (vendedor). Dada su naturaleza excepcional, la jurisprudencia, ha insistido en que deben pactarse de forma clara e inequívoca; de lo contrario, se presume que son confirmatorias.
- Arras Penales: Funcionan como una garantía del cumplimiento del contrato, de modo que, en caso de incumplimiento imputable a quien las entregó, este las perderá, y si el incumplimiento es de quien las recibió, deberá devolverlas duplicadas (o en la cuantía pactada). A diferencia de las penitenciales, no facultan para desistir del contrato, sino que operan como una cláusula penal, fijando una indemnización por incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar el cumplimiento de la obligación pactada.
Las Arras en el Código Civil de Cataluña: El Artículo 621-8
El Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos, regula las arras en su Artículo 621-8. Esta regulación presenta particularidades importantes:
- Presunción de Arras Confirmatorias: El apartado primero del Artículo 621-8 establece que «La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.» Esta es la regla general en Cataluña, alineándose con la interpretación tradicional de que, en ausencia de pacto claro, las arras son confirmatorias.
- Arras Penitenciales: El apartado segundo del Artículo 621-8 regula las arras penitenciales, indicando que «deben pactarse expresamente». Si el comprador desiste, las pierde, «salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49». Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas. Esta exigencia de pacto expreso es coherente con la jurisprudencia y con otras regulaciones forales, como la Ley 467 de la Ley por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, que también requiere pacto expreso para que las arras tengan carácter penitencial.
El Depósito Notarial de las Arras Penitenciales en la Compraventa de Inmuebles en Cataluña
Una de las innovaciones más significativas del Código Civil de Cataluña en esta materia es la regulación del depósito notarial de las arras penitenciales en la compraventa de inmuebles, contenida en el apartado tercero del Artículo 621-8. Este mecanismo busca dotar de mayor seguridad jurídica a este tipo de pactos.
- Requisitos para su aplicación:
- Debe tratarse de una compraventa de inmuebles.
- Las arras deben haberse pactado como penitenciales.
- El pacto de arras penitenciales debe ser por un plazo máximo de seis meses.
- Las arras deben ser depositadas ante notario.
- Procedimiento y formalización: La intervención notarial es clave. El depósito se formaliza en un acta ante notario, y esta circunstancia «puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad».
- Efectos del depósito notarial y la constancia registral: La principal consecuencia de la constancia registral es que «el inmueble queda afecto a su devolución». Esto significa que el inmueble mismo garantiza la obligación del vendedor de devolver las arras (dobladas, si es él quien desiste) o la obligación de aplicar las arras al precio si la venta se consuma. Esta afección real proporciona una garantía muy robusta al comprador.
- Actuación del notario en caso de desistimiento: El Artículo 621-8.3 es claro al respecto: «En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda.» El notario actúa como un tercero imparcial que custodia los fondos y los distribuye según lo pactado y las circunstancias del desistimiento.
- Extinción de la afección registral: La afección del inmueble se extingue en los siguientes casos, según el Artículo 621-8.3:
- «Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.»
- «Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.»
- «Cuando se inscribe la compraventa.»
- Ventajas del depósito notarial: Este sistema ofrece múltiples ventajas:
- Mayor seguridad jurídica: Ambas partes tienen la certeza de que los fondos están custodiados por un profesional del derecho imparcial.
- Garantía reforzada para el comprador: La afección real del inmueble es una garantía poderosa, especialmente si el vendedor desiste y debe devolver las arras dobladas.
- Transparencia: El procedimiento es claro y está regulado legalmente.
- Facilita la resolución de conflictos: La intervención notarial puede agilizar la entrega de las arras a quien corresponda en caso de desistimiento, evitando litigios.
Implicaciones Fiscales del Depósito Notarial de Arras en Cataluña
El legislador catalán ha querido incentivar el uso de este mecanismo de depósito notarial mediante beneficios fiscales. El Artículo 642-5 del Código tributario de Catalunya, que integra el texto refundido de los preceptos legales vigentes en Catalunya en materia de tributos cedidos establece una importante bonificación: «Pueden disfrutar de una bonificación del 100 % de la cuota gradual del impuesto en la modalidad de actos jurídicos documentados los instrumentos públicos notariales en los que se formalicen los depósitos de arras penitenciales a que se refiere el artículo 621-8 del Código civil de Cataluña, así como el resto de documentos notariales que puedan otorgarse para su cancelación registral.»
Esta exención fiscal reduce significativamente los costes asociados a la formalización notarial del depósito de arras y su cancelación, lo que debería fomentar su utilización y, con ello, la seguridad en las transacciones inmobiliarias.
Consideraciones Prácticas y Conclusiones
La figura de las arras, aunque tradicional, sigue siendo de vital importancia en la contratación moderna, especialmente en el sector inmobiliario. La regulación catalana, con su presunción de arras confirmatorias y la exigencia de pacto expreso para las penitenciales, aporta claridad.
El mecanismo del depósito notarial de las arras penitenciales en la compraventa de inmuebles, previsto en el Código Civil de Cataluña, es una herramienta especialmente valiosa. Ofrece un plus de garantía y seguridad jurídica, protegiendo los intereses de ambas partes, pero con un énfasis particular en la posición del comprador. La afección del inmueble a la devolución de las arras y la intervención del notario como depositario y ejecutor del pacto en caso de desistimiento son elementos que minimizan riesgos y potenciales conflictos entre las partes.
Para los profesionales del derecho, es fundamental asesorar adecuadamente a sus clientes sobre la naturaleza y las implicaciones de los distintos tipos de arras. La redacción del pacto de arras debe ser clara e inequívoca para evitar cualquier disputa interpretativa. En Cataluña, cuando se pacten arras penitenciales en la compraventa de un inmueble por un plazo no superior a seis meses, la opción del depósito notarial, además de ser fiscalmente ventajosa, es altamente recomendable por la seguridad y protección que confiere.
En nuestra Notaría le podemos asesorar de forma personalizada.
Contacte con nosotros y agende su cita sin compromiso. Estaremos encantados de atenderle.
Las arras en el contrato de compraventa: qué son y para qué sirven
Cuando hablamos de compraventas inmobiliarias, uno de los conceptos más importantes —y también más desconocidos para muchas personas— es el de arras en el contrato de compraventa. Este pacto previo puede marcar una gran diferencia en términos de compromiso, penalizaciones y seguridad jurídica.
En Notaría Vía Augusta 4, le explicamos de forma clara qué tipos de arras existen, cómo se aplican y qué implicaciones legales conllevan para ambas partes.
¿Qué son las arras?
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal en el momento de firmar un contrato privado de compraventa. Su función principal es asegurar el compromiso de ambas partes hasta la firma definitiva en notaría.
Existen tres tipos de arras, y cada uno tiene consecuencias jurídicas diferentes:
Arras confirmatorias: actúan como anticipo del precio final.
Arras penales: implican una penalización económica si alguna parte incumple.
Arras penitenciales: permiten desistir del contrato, pero con pérdida del importe entregado o devolución duplicada.
¿Por qué es importante firmarlas correctamente?
Porque su redacción y tipo determinan si se puede exigir la compraventa, si hay derecho a indemnización o si alguna de las partes puede retirarse sin más consecuencias.
Por eso, antes de firmar cualquier documento o entregar dinero, es recomendable consultar con un notario, quien podrá verificar que las condiciones reflejen fielmente la voluntad de ambas partes y se ajusten a la legalidad.
✔ En resumen
Las arras en el contrato de compraventa son un paso clave previo a la escritura pública.
Definen derechos y obligaciones antes de la firma en notaría.
Es esencial asesorarse para evitar malentendidos o problemas legales posteriores.
En Notaría Vía Augusta 4, le ayudamos a entender y redactar correctamente todo tipo de contratos privados y documentos previos a la compraventa.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1944-6578
¿Por qué son importantes las arras en el contrato de compraventa?
Las arras en el contrato de compraventa no solo representan una garantía económica, sino que también cumplen una función legal fundamental. Su inclusión en el contrato permite establecer con claridad el compromiso de ambas partes y evitar posibles litigios futuros. Muchas personas firman un contrato privado sin entender realmente el alcance legal de las arras en el contrato de compraventa, lo cual puede acarrear consecuencias importantes si una de las partes decide desistir del acuerdo.
Es habitual que el comprador entregue una cantidad en concepto de arras al firmar el contrato inicial, pero no siempre se especifica correctamente si se trata de arras penitenciales, arras confirmatorias o arras penales. Cada una de estas modalidades de arras en el contrato de compraventa tiene efectos distintos y puede determinar si existe o no obligación de continuar con la operación, o si corresponde una indemnización.
Por eso, es fundamental contar con asesoramiento profesional a la hora de redactar o firmar cualquier documento relacionado con las arras en el contrato de compraventa, asegurando que todas las condiciones queden claras y sean legalmente válidas.