El laberinto del "gran tenedor" en Cataluña
Introducció: l’habitatge com a epicentre de la inseguretat jurídica.
L’habitatge s’ha consolidat com el principal problema per a la ciutadania a Catalunya, afectant, segons dades demoscòpiques recents, un 35-36% de la població. Davant d’aquesta emergència social, l’administració catalana ha desplegat una intensa vocació reguladora que, si bé busca garantir el dret a un habitatge digne, ha generat un entramat normatiu fragmentat i complex que, lluny d’aportar claredat, sembra la incertesa.
Al centre d’aquest conflicte es troba la figura del «gran tenidor», un concepte la definició i aplicació pràctica del qual estan provocant una inseguretat jurídica sense precedents per a propietaris, operadors jurídics i per al mercat immobiliari en general.
Des de la nostra Notaria, som testimonis directes de la confusió que aquesta fragmentació normativa provoca en el dia a dia. Per això, l’objectiu d’aquestes línies és aportar llum, des d’una perspectiva pràctica, sobre què significa ser un «gran tenidor» i com afecta aquesta condició en una de les operacions més habituals a la Notaria: la compravenda d’habitatge.
Qui és considerat «gran tenidor»?
Per garantir la seguretat d’una operació, el primer pas és identificar si alguna de les parts (venedor o comprador) encaixa en la definició de «gran tenidor». El problema és que la resposta depèn del «per a què». La llei, malauradament, no ofereix una definició única, sinó diverses, depenent de l’àmbit en què ens moguem.
- 1. Per a la VENDA: Drets d’Adquisició Preferent
Si vostè és el venedor, l’Administració podria tenir un dret d’adquisició preferent (tempteig i retracte) sobre el seu habitatge. En aquest context, es considera gran tenidor la persona jurídica que compleix els requisits de la Llei catalana 18/2007 del dret a l’habitatge o de la Llei estatal 12/2023.
En essència, es tracta de:
- Persones jurídiques titulars de més de deu immobles urbans d’ús residencial a tot el territori espanyol.
- Persones jurídiques titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial, si aquests es troben en una zona de mercat residencial tensionat.
Per verificar-ho, la Disposició addicional vint-i-setena de la Llei del dret a l’habitatge preveu la creació del Registre de Grans Tenidors de Catalunya. Tanmateix, en no trobar-se plenament operatiu, la Disposició Transitòria del Decret llei 1/2015 (modificada pel Decret llei 2/2025) estableix una solució temporal: el venedor persona jurídica ha d’acreditar el nombre d’habitatges dels quals és propietari mitjançant una certificació registral.
No obstant això, aquesta certificació reflecteix una mera situació estàtica, moltes vegades allunyada de la realitat dinàmica dels propietaris (per exemple, habitatges ja venuts, però la compravenda dels quals no ha estat inscrita pel nou titular, o finques en copropietat). Això converteix l’operació en un camp minat d’interpretacions, on la subjecció o no a aquest dret d’adquisició preferent pot quedar a mercè del criteri de l’Administració.
- 2. Per a la COMPRA: Fiscalitat de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
Si vostè és el comprador, la definició és diferent, ja que l’afecta directament a la seva butxaca. El Decret llei 5/2025 va introduir un tipus impositiu agreujat del 20% en l’ITP per als grans tenidors, no només per a les persones jurídiques, sinó també per a les persones físiques.
A efectes fiscals, es considera gran tenidor:
- La persona física o jurídica que sigui propietària de més de 10 immobles d’ús residencial situats exclusivament a Catalunya (o d’una superfície construïda superior a 1.500 m²).
- La persona física o jurídica titular de cinc o més immobles urbans d’ús residencial situats en una zona de mercat residencial tensionat a Catalunya.
La clau aquí és que l’anàlisi es realitza en el moment de l’adquisició, computant l’immoble que s’està comprant. Per tant, una persona que posseeix quatre habitatges en una zona tensionada, en comprar el cinquè, es converteix en gran tenidor a efectes fiscals i ha de tributar per aquesta compra al 20%.
- 3. Definició PROCESSAL: la tercera cara del concepte
Tot i que no és una qüestió que afecti directament l’operativa diària a la Notaria, existeix una tercera definició de «gran tenidor» en l’àmbit processal, rellevant per a procediments de desnonament o execucions hipotecàries.
La Junta de Jutges de Primera Instància de Barcelona (en el seu acord de 29 de juny de 2023) va establir criteris propis per determinar aquesta condició a efectes processals. Per exemple, per al còmput d’immobles, inclouen drets com l’usdefruit (excloent la nua propietat) i, en cas de cotitularitat, només computen les finques en què es tingui més del 50% de la propietat.
Aquesta divergència és l’exemple perfecte de la fragmentació que defineix aquest «múltiple concepte jurídic», un veritable laberint on cada branca del Dret sembla operar amb les seves pròpies regles.
Implicacions pràctiques: com afecta això a la Notaria?
Aquesta complexitat normativa té conseqüències directes en la formalització d’una compravenda.
- 1. Per al venedor: l’amenaça del retracte
Si el venedor és una persona jurídica que encaixa en la definició de gran tenidor i l’immoble es troba en una zona tensionada, la Generalitat té un dret d’adquisició preferent. Segons l’article 2 del Decret llei 1/2015, el venedor està obligat a notificar a la Generalitat les condicions de la venda perquè aquesta decideixi si exerceix el seu dret de tempteig.
La nostra funció com a Notaris és vetllar per la seguretat de l’operació. Per això, exigim al venedor que acrediti haver realitzat aquesta notificació i que l’Administració ha renunciat al seu dret o que ha transcorregut el termini legal per exercir-lo. Si no es compleix aquest requisit, la venda seria vàlida, però la Generalitat podria exercir posteriorment el dret de retracte, adquirint l’habitatge del comprador pel mateix preu. Això genera una situació d’enorme inseguretat per a l’adquirent, que podria perdre la propietat acabada de comprar.
- 2. Per al comprador: la sorpresa de l’ITP al 20%
Si el comprador té la condició de gran tenidor segons la definició fiscal, la seva obligació tributària es duplica, passant del 10% al 20% d’ITP, tal com estableix l’article 641-1 del llibre sisè del Codi tributari de Catalunya, modificat pel Decret llei 5/2025.
La nostra tasca com a Notaris és triple:
- Informar i assessorar: Advertim el comprador d’aquesta normativa i de les conseqüències fiscals que pot tenir la seva condició de gran tenidor.
- Assistir en l’anàlisi: Tot i que la responsabilitat final recau en el comprador, l’assistim en l’anàlisi del seu patrimoni immobiliari, segons la seva declaració, per determinar si amb la nova adquisició superarà els llindars legals.
- Documentar: Fem constar a l’escriptura els elements necessaris perquè l’autoliquidació de l’impost es realitzi correctament, protegint el comprador de futures inspeccions i liquidacions complementàries amb recàrrecs i interessos.
Conclusió: la necessitat de seguretat jurídica
La figura del «gran tenidor» ha introduït una notable complexitat en el trànsit jurídic. La manca d’una definició única i clara, i la imposició d’una càrrega fiscal desproporcionada associada a un concepte confusament delimitat a la llei han creat un ecosistema de desconfiança, en què els diferents actors es troben operant en un terreny pantanós que obliga a extremar les precaucions en qualsevol compravenda.
