Introducció: La Figura de les Arres a la Compravenda
El contracte de compravenda és una de les figures contractuals més habituals en el tràfic jurídic i econòmic. Dins de la seva configuració, les arres constitueixen un element accessori de gran rellevància, especialment a la fase preliminar del contracte.
No obstant això, encara que és habitual escoltar parlar de la signatura d'un contracte d'arres previ a acudir al Notari per formalitzar l'escriptura pública de compravenda, el cert és que la figura jurídica del “contracte d'arres”, com a contracte autònom, no existeix en el nostre dret, sinó que el que existeix és el pacte d'arres, com a pacte accessori d'un contracte principal, sent el més habitual i on es troben més habitualment presents les arres, al contracte de compravenda.
Aquest article analitzarà la naturalesa i tipologia de les arres, centrant-se en la seva regulació en el dret civil català i, de manera particular, a la figura del dipòsit notarial de les arres penitencials a Catalunya, un mecanisme que reforça les garanties per als contractants, especialment per a la part compradora.
Tipologia de les Arres i la seva Regulació General
La doctrina i la jurisprudència distingeixen fonamentalment tres tipus d'arres, segons la funció que les parts els atribueixin al contracte:
- Arres Confirmatòries: Són aquelles que es lliuren com a senyal de la celebració del contracte i prova de la seva perfecció. Funcionen com una bestreta del preu i reforcen l'existència del vincle contractual. indemnització, encara que poden ser retingudes a compte de la mateixa.
- Arres Penitencials (o de desistiment): Aquest tipus d'arres permet a qualsevol de les parts deslligar-se lícitament del contracte perfeccionat, perdent-les el que les va lliurar (comprador) o tornant-les duplicades el que les va rebre (venedor). Atesa la seva naturalesa excepcional, la jurisprudència, ha insistit que s'han de pactar de manera clara i inequívoca; altrament, es presumeix que són confirmatòries.
- Arres Penals: Funcionen com una garantia del compliment del contracte, de manera que, en cas d'incompliment imputable a qui les va lliurar, aquest les perdrà, i si l'incompliment és de qui les va rebre, les haurà de tornar duplicades (o en la quantia pactada) A diferència de les penitencials, no faculten per desistir del contracte, sinó que operen com una amb la possibilitat de reclamar el compliment de lobligació pactada.
Les Arres al Codi Civil de Catalunya: L'Article 621-8
El Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i contractes, regula les arres a l'article 621-8. Aquesta regulació presenta particularitats importants:
- Presunción de Arras Confirmatorias: El apartado primero del Artículo 621-8 establece que «El lliurament pel comprador d'una quantitat de diners al venedor s'entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió ia compte del preu de la compravenda.» Aquesta és la regla general a Catalunya, alineant-se amb la interpretació tradicional que, en absència de pacte clar, les arres són confirmatòries.
- Arras Penitenciales: El apartado segundo del Artículo 621-8 regula las arras penitenciales, indicando que «s'han de pactar expressament». Si el comprador desisteix, les perd, «llevat que el desistiment estigui justificat d'acord amb allò que disposa l'article 621-49». Si qui desisteix és el venedor, les ha de tornar doblegades. Aquesta exigència de pacte exprés és coherent amb la jurisprudència i amb altres regulacions forals, com la Llei 467 de la Llei per la qual s'aprova la Compilació del dret civil foral de Navarra, que també requereix pacte exprés perquè les arres tinguin caràcter penitencial.
El Dipòsit Notarial de les Arres Penitencials a la Compravenda d'Immobles a Catalunya
Una de les innovacions més significatives del Codi civil de Catalunya en aquesta matèria és la regulació del dipòsit notarial de les arres penitencials a la compravenda d'immobles, continguda a l'apartat tercer de l'article 621-8. Aquest mecanisme busca dotar de més seguretat jurídica aquest tipus de pactes.
- Requisits per a la seva aplicació:
- S'ha de tractar d'una compravenda d'immobles.
- Les arres s'han d'haver pactat com penitencials.
- El pacte d'arres penitencials ha de ser per un termini màxim de sis mesos.
- Les arres han de ser dipositades davant de notari.
- Procediment i formalització: La intervenció notarial és clau. El dipòsit es formalitza en una acta davant de notari, i aquesta circumstància «es pot fer constar al Registre de la Propietat».
- Efectes del dipòsit notarial i la constància registral: La principal conseqüència de la constància registral és que «l'immoble queda afecte a la devolució». Això vol dir que l'immoble mateix garanteix l'obligació del venedor de tornar les arres (doblegades, si és ell qui desisteix) o l'obligació d'aplicar les arres al preu si la venda es consumeixi. Aquesta afecció real proporciona una garantia molt robusta al comprador.
- Actuació del notari en cas de desistiment: L'article 621-8.3 és clar sobre això: «En cas de desistiment, el notari ha de lliurar les arres dipositades a qui correspongui.» El notari actua com un tercer imparcial que custodia els fons i els distribueix segons allò pactat i les circumstàncies del desistiment.
- Extinció de l'afecció registral: L'afecció de l'immoble s'extingeix en els casos següents, segons l'article 621-8.3:
- «Una vegada transcorreguts seixanta dies després del termini pactat, llevat que hi hagi una anotació anterior de demanda per part del comprador. En aquest cas, l'afecció es cancel·la d'ofici.»
- «Quan el comprador desisteix i el venedor ho acredita fefaentment.»
- Quan s'inscriu la compravenda.
- Avantatges del dipòsit notarial: Aquest sistema ofereix múltiples avantatges:
- Major seguretat jurídica: Ambdues parts tenen la certesa que els fons estan custodiats per un professional del dret imparcial.
- Garantia reforçada per al comprador: L'afecció real de l'immoble és una garantia poderosa, especialment si el venedor desisteix i ha de tornar les arres doblegades.
- Transparència: El procediment és clar i està regulat legalment.
- Facilita la resolució de conflictes: La intervenció notarial pot agilitzar el lliurament de les arres a qui correspongui en cas de desistiment, evitant litigis.
Implicacions fiscals del Dipòsit Notarial d'Arres a Catalunya
El legislador català ha volgut incentivar l‟ús d‟aquest mecanisme de dipòsit notarial mitjançant beneficis fiscals. L'article 642-5 del Codi tributari de Catalunya, que integra el text refós dels preceptes legals vigents a Catalunya en matèria de tributs cedits estableix una important bonificació: «Poden gaudir-ne una bonificació del 100 % de la quota gradual de l'impost en la modalitat d'actes jurídics documentats els instruments públics notarials en què es formalitzin els dipòsits d'arres penitencials a què fa referència l'article 621-8 del Codi civil de Catalunya, així com la resta de documents notarials que es puguin atorgar per cancel·lar-los registralment.»
Aquesta exempció fiscal redueix significativament els costos associats a la formalització notarial del dipòsit d'arres i la cancel·lació, cosa que n'hauria de fomentar la utilització i, amb això, la seguretat en les transaccions immobiliàries.
Consideracions Pràctiques i Conclusions
La figura de les arres, encara que tradicional, continua sent de vital importància en la contractació moderna, especialment al sector immobiliari. La regulació catalana, amb la presumpció d'arres confirmatòries i l'exigència de pacte exprés per a les penitencials, aporta claredat.
El mecanisme del dipòsit notarial de les arres penitencials a la compravenda d'immobles, previst al Codi Civil de Catalunya, és una eina especialment valuosa. Ofereix un plus de garantia i seguretat jurídica, protegint els interessos de les dues parts, però amb un èmfasi particular a la posició del comprador. L'afecció de l'immoble a la devolució de les arres i la intervenció del notari com a dipositari i executor del pacte en cas de desistiment són elements que minimitzen riscos i conflictes potencials entre les parts.
Per als professionals del dret, és fonamental assessorar adequadament els seus clients sobre la naturalesa i les implicacions dels diferents tipus d'arres. La redacció del pacte d'arres ha de ser clara i inequívoca per evitar qualsevol disputa interpretativa. A Catalunya, quan es pactin arres penitencials en la compravenda d'un immoble per un termini no superior a sis mesos, l'opció del dipòsit notarial, a més de ser avantatjosa fiscalment, és altament recomanable per la seguretat i protecció que confereix.
En nuestra Notaría le podemos asesorar de forma personalizada.
Contacteu amb nosaltres i agendeu la vostra cita sense compromís. Estarem encantats d'atendre'l.
Les arres al contracte de compravenda: què són i per a què serveixen
Quan parlem de compravendes immobiliàries, un dels conceptes més importants —i també més desconeguts per a moltes persones— és el de arres al contracte de compravenda• Aquest pacte previ pot marcar una gran diferència en termes de compromís, penalitzacions i seguretat jurídica.
A Notaria Via Augusta 4, us expliquem de forma clara quins tipus d'arres existeixen, com s'apliquen i quines implicacions legals comporten per a ambdues parts.
¿ Què són les arres?
Les arres són una quantitat de diners que el comprador lliura al venedor com a senyal a l'hora de signar un contracte privat de compravenda. La seva funció principal és assegurar el compromís de les dues parts fins a la signatura definitiva a notaria.
Hi ha tres tipus d'arres, i cadascun té conseqüències jurídiques diferents:
Arres confirmatòries: actuen com a bestreta del preu final.
Arres penals: impliquen una penalització econòmica si alguna part incompleix.
Arres penitencials: permeten desistir del contracte, però amb pèrdua de limport lliurat o devolució duplicada.
Per què és important signar-les correctament?
Perquè la redacció i el tipus determinen si es pot exigir la compravenda, si hi ha dret a indemnització o si alguna de les parts es pot retirar sense més conseqüències.
Per això, abans de signar qualsevol document o lliurar diners, és recomanable consultar amb un notari, qui podrà verificar que les condicions reflecteixin fidelment la voluntat d'ambdues parts i s'ajustin a la legalitat.
✔ En resum
Les arres al contracte de compravenda són un pas clau previ a l'escriptura pública.
Defineixen drets i obligacions abans de la signatura a notaria.
És essencial assessorar-se per evitar malentesos o problemes legals posteriors.
A Notaria Via Augusta 4, us ajudem a entendre i redactar correctament tot tipus de contractes privats i documents previs a la compravenda.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1944-6578
Per què són importants les arres al contracte de compravenda?
Les arres al contracte de compravenda no només representen una garantia econòmica, sinó que també compleixen una funció legal fonamental. La seva inclusió al contracte permet establir amb claredat el compromís d'ambdues parts i evitar possibles litigis futurs. Moltes persones signen un contracte privat sense entendre realment l'abast legal de les arres al contracte de compravenda, la qual cosa pot comportar conseqüències importants si una de les parts decideix desistir de l'acord.
És habitual que el comprador lliuri una quantitat en concepte de arres en signar el contracte inicial, però no sempre s'especifica correctament si es tracta de arres penitencials, arres confirmatòries o arres penals. Cadascuna d'aquestes modalitats de arres al contracte de compravenda té efectes diferents i pot determinar si hi ha obligació o no de continuar amb l'operació, o si correspon una indemnització.
Per això, és fonamental comptar amb assessorament professional a l'hora de redactar o signar qualsevol document relacionat amb les arres al contracte de compravenda, assegurant que totes les condicions quedin clares i siguin legalment vàlides.