Introducció: L'opció de compra en garantia, una eina vàlida o un parany prohibit?
En moments de dificultat econòmica, la necessitat d’obtenir liquiditat de manera ràpida pot portar particulars a acceptar solucions de finançament que, sota una aparent legalitat, encobreixen negocis jurídics de greus conseqüències. Una de les fórmules més sofisticades i potencialment perjudicials és l’ús de l’opció de compra sobre un immoble, no com un negoci preparatori per a una futura venda, sinó com una garantia atípica per a un préstec que pot culminar amb la pèrdua de la propietat per un valor substancialment inferior al de mercat.
A continuació s’exposarà com funcionen aquestes operacions, què és el «pacte comissori» que solen encobrir i quina és la postura dels nostres tribunals i de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública al respecte.
Dues figures clau: opció de compra vs. pacte comissori
Per entendre el problema, primer cal diferenciar dues figures jurídiques:
- L’opció de compra:És un contracte pel qual una persona (el concedent) atorga a una altra (l’opcionista) el dret de decidir unilateralment la compra d’un bé (generalment un immoble) en un termini i per un preu prèviament acordats. A Catalunya, aquesta figura està regulada als articles 568-8 a 568-12 del Codi Civil de Catalunya. La jurisprudència l’ha definit com un precontracte, que deixa en mans de l’opcionista la decisió de posar en vigor el contracte de compravenda ja configurat en els seus elements essencials. És una figura jurídica lícita i sovint útil per planificar determinades operacions immobiliàries.
- El pacte comissori: És un acord pel qual, si un deutor no paga el seu deute, el creditor pot quedar-se directament amb el bé donat en garantia, sense necessitat de seguir els procediments d’execució previstos per la llei (subhasta judicial o notarial). Aquesta pràctica està expressament prohibida en el dret comú espanyol pels articles 1859 i 1884 del Codi Civil. La raó d’aquesta prohibició és protegir el deutor d’abusos, evitant que el creditor s’apropiï d’un bé el valor del qual pot ser molt superior al del deute pendent, desembocant en un enriquiment injust.
El problema sorgeix quan l’opció de compra es desnaturalitza i s’utilitza com un vehicle per eludir la prohibició del pacte comissori.
Per què aquestes operacions són abusives? El modus operandi
Les estructures d’aquestes operacions són complexes, i encara que existeixen múltiples variants, un esquema habitual és el següent:
- Constitució d’una opció de compra unilateral: El deutor (concedent) signa un contracte de concessió d’una opció de compra sobre el seu habitatge a favor del prestador (opcionista). En el contracte s’estipula una prima d’elevat import que, en realitat, no és una contraprestació pel dret, sinó el capital d’un préstec encobert. A més, es pacta que l’opcionista pot exercir l’opció de compra per si mateix de manera unilateral, sense la col·laboració activa del concedent en el moment de l’exercici, sempre que es compleixin els requisits pactats, i per això s’incorpora a l’escriptura un poder irrevocable a favor de l’opcionista.
- El préstec encobert: La veritable naturalesa de l’operació es documenta en una segona escriptura, en un contracte privat que roman ocult o, en ocasions, s’infereix de manera tàcita. Sovint s’hi afegeixen “despeses de gestió” de quantia desproporcionada que, sota el pretext de cancel·lar càrregues prèvies (hipoteques, embargaments), no són més que interessos encoberts.
- Clàusula penal dissuasòria: Se sol incloure una clàusula que permet al deutor “cancel·lar” l’opció si troba un altre comprador, però a canvi d’abonar una penalització que, novament, amaga interessos, sovint de caràcter usurer.
- Les conseqüències per al deutor:
- Escenari 1 (Pagament d’interessos usurers): El deutor aconsegueix vendre la propietat a un tercer, però per alliberar l’immoble ha de pagar la clàusula penal, perdent una part substancial del valor del seu habitatge en forma d’interessos usurers.
- Escenari 2 (El pacte comissori en acció): Si el deutor no pot retornar el préstec ni vendre la finca, el prestador exerceix l’opció de compra. Adquireix la propietat pel preu pactat, del qual descompta el “préstec” inicial i les inflades “despeses de gestió”, adquirint la propietat per un valor residual, molt inferior al de mercat.
- Escenari 1 (Pagament d’interessos usurers): El deutor aconsegueix vendre la propietat a un tercer, però per alliberar l’immoble ha de pagar la clàusula penal, perdent una part substancial del valor del seu habitatge en forma d’interessos usurers.
Aquesta operativa no té res a veure amb un contracte d’opció de compra ordinari, sinó que és un mecanisme d’execució privat i abusiu.
La postura dels Tribunals i la DGSJFP
La legalitat d’aquestes figures ha estat objecte d’un intens debat jurídic:
- El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, en algunes sentències, com la núm. 12/2019, de 18 de febrer, i 16/2019, de 28 de febrer, admet la validesa de les opcions de compra en garantia, sempre que hi hagi una total transparència en l’escriptura i no s’hi encobreixi un pacte comissori.
- El Tribunal Suprem, per la seva banda, manté una postura restrictiva, anul·lant sistemàticament qualsevol pacte que, de manera indirecta, violi la prohibició del comís, com en la Sentència 77/2020, de 4 de febrer, per considerar-la una norma d’ordre públic.
- La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), òrgan superior directiu en tots els assumptes referents a Notaris i Registradors, manté una tesi igualment restrictiva, negant la inscripció d’opcions de compra quan hi ha indicis que la seva veritable causa és garantir un préstec, ja que podrien encobrir un pacte comissori prohibit. Tanmateix, aquest criteri es flexibilitza amb l’admissió del denominat"pacte marcià" , és a dir, aquell en què, si el creditor s’apropia el bé en pagament del deute, es faci necessàriament una valoració objectiva d’aquest i es restitueixi al deutor el sobrant que resulti després de cobrir el deute, evitant així un enriquiment injust.
El paper del Notari
Davant d’aquest complex panorama, la figura del Notari ha d’emergir com un pilar fonamental per a la salvaguarda de la legalitat i la protecció del consumidor. La nostra funció no és merament formal, sinó que inclou un control de legalitat dels actes i negocis documentats als nostres despatxos. El Notari té el deure de:
- Informar i assessorar: Explicar a les parts, amb especial atenció a la més vulnerable i necessitada de protecció, l’abast i les conseqüències jurídiques i econòmiques del negoci que pretenen formalitzar.
- Indagar la voluntat real de les parts: Assegurar-se que el contracte reflecteix la seva veritable intenció i no encobreix un negoci prohibit, simulat o fraudulent.
- Denegar l’autorització: Negar-se a autoritzar escriptures que continguin pactes il·lícits, fraudulents o contraris a l’ordre públic, com és el cas d’un pacte comissori encobert.
Tanmateix, la sofisticació i complexitat d’alguns entramats contractuals poden dificultar, en ocasions, la detecció del frau. La intenció d’eludir la prohibició del pacte comissori sovint s’amaga sota una aparença de legalitat que no és fàcilment apreciable, ni tan sols pel Notari en el moment d’autoritzar l’escriptura pública o pel Registrador de la Propietat en el moment de la qualificació. Els intervinents poden presentar l’operació com un negoci immobiliari legítim, ocultant la relació de préstec subjacent.
Conclusió: la prevenció com a millor eina de protecció
Les opcions de compra en garantia són un terreny perillós, especialment per a persones i famílies en situacions de vulnerabilitat econòmica o amb accés restringit als canals de finançament tradicionals. Es tracta d’una figura que se situa en la delicada frontera entre l’exercici lliure de l’autonomia de la voluntat contractual i la prohibició que el creditor s’apropiï del bé de manera automàtica, sense un procediment just que garanteixi l’equilibri econòmic de les prestacions.
La validesa d’aquests acords depèn, per tant, de l’anàlisi cas per cas, reservat als tribunals, que han de determinar si l’estructura contractual encobreix un frau de llei, una simulació o un abús de dret. La clau per distingir un pacte lícit d’un de nul rau en la inclusió de mecanismes que garanteixin l’equitat, com el denominat pacte marcià.
Per això, davant d’estructures de finançament atípiques que impliquin la concessió d’una opció de compra sobre un immoble com a garantia, és imperatiu que tots els operadors actuïn amb la màxima cautela. En un entorn jurídic i financer de creixent complexitat, la prevenció, materialitzada en un assessorament jurídic rigorós i especialitzat, s’erigeix com l’eina més eficaç per a la protecció dels drets dels consumidors i la salvaguarda de la seguretat jurídica.
Si desitja més informació o concertar una cita sense compromís, es pot posar en contacte amb nosaltres.
La opción de compra en garantía es una figura jurídica utilizada en el ámbito notarial, civil y mercantil que permite asegurar el cumplimiento de obligaciones mediante la concesión de un derecho de adquisición condicionado. A diferencia de la hipoteca o la prenda, la opción de compra en garantía no constituye de forma inmediata un derecho real, sino una facultad pactada entre las partes que solo se materializa cuando el optatario ejerce el derecho dentro del plazo acordado. Este mecanismo se caracteriza por ofrecer una garantía flexible y eficaz sin contravenir la prohibición del pacto comisorio establecida en el artículo 1859 del Código Civil.
En la práctica notarial, la opción de compra en garantía se emplea para dotar de seguridad jurídica a operaciones entre particulares o empresas, protegiendo tanto al acreedor como al deudor. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido reiteradamente su validez siempre que no implique transmisión automática de la propiedad y que mantenga la posibilidad de restitución o redención por parte del deudor. Gracias a su configuración contractual, este instrumento permite adaptar la garantía a las necesidades de cada relación jurídica, evitando los costes y rigideces propias de una hipoteca tradicional.
Desde un punto de vista fiscal y registral, la opción de compra en garantía puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para dotarla de publicidad frente a terceros, y su formalización en escritura pública otorga plenas garantías jurídicas. Se trata de una alternativa ágil, transparente y moderna que refuerza la seguridad del tráfico jurídico y contribuye a la eficiencia de la justicia preventiva.
La opción de compra en garantía constituye, en definitiva, una herramienta legítima y útil para el cumplimiento de obligaciones, siempre que se utilice con equilibrio, buena fe y bajo la supervisión de un notario que vele por la legalidad del pacto.
Si desea más información sobre cómo iniciar un proceso de conciliació notarial o de conciliación familiar, puede contactar con nuestro equipo y le guiaremos en todo el proceso: